Beaucoup de vendeurs découvrent l’audit énergétique chez le notaire, trois semaines avant le compromis, en apprenant qu’il manque une pièce au dossier. Le document n’est pas un DPE bis. C’est une étude de travaux, opposable, valable cinq ans, qui atterrit entre les mains de l’acheteur avant même qu’il ne négocie. Et quand une pompe à chaleur vient d’être posée, sa rédaction pose une question que peu de propriétaires anticipent.
Qui doit le fournir en 2026, et qui en est dispensé
L’obligation naît de l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle vise la vente de maisons individuelles et d’immeubles d’habitation détenus en monopropriété, selon un calendrier par étiquette DPE.
| Classe DPE du bien | Audit obligatoire à la vente | Depuis ou à partir du |
|---|---|---|
| F et G | Oui | 1er avril 2023 |
| E | Oui | 1er janvier 2025 |
| D | Oui | 1er janvier 2034 |
| A, B et C | Non | Aucune échéance annoncée |
| Appartement en copropriété | Non, quelle que soit la classe | DPE seul |
La distinction copropriété fait beaucoup de dégâts en pratique. Un vendeur d’appartement classé G n’a pas d’audit individuel à produire, un vendeur de maison classée E en a un. La différence n’est pas dans l’état du bien, elle est dans la nature juridique de la détention.
Le document doit figurer au dossier de diagnostic technique. Il est remis à l’acquéreur dès la première visite lorsque c’est possible, et obligatoirement au plus tard à la signature de l’avant-contrat. Autrement dit, il circule pendant la négociation, pas après.
Ce qu’il contient, et pourquoi ce n’est pas un DPE
Le DPE constate. Il classe le logement de A à G à partir d’une méthode conventionnelle, il vaut dix ans, et il ne prescrit rien. L’audit prescrit. Il vaut cinq ans et il produit une feuille de route.
Le contenu est fixé par arrêté. L’auditeur établit un état des lieux poste par poste, puis propose au moins deux scénarios de travaux, en une ou plusieurs étapes, qui permettent d’atteindre la classe B. Cette cible n’est pas absolue : lorsque des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou le coût des travaux, rendent la classe B inatteignable, l’auditeur doit le justifier dans son rapport plutôt que d’écrire un scénario irréaliste.
Le scénario échelonné obéit à une règle précise : sa première étape doit faire gagner au moins deux classes et traiter au moins deux postes d’isolation. Chaque scénario est chiffré, avec une estimation des économies attendues et une mention des aides mobilisables. C’est la partie que les acheteurs lisent en premier, et celle qui sert d’argument de négociation.
Peut le réaliser : un bureau d’études titulaire de la qualification OPQIBI 1905, un architecte inscrit à l’ordre, un diagnostiqueur immobilier certifié ayant suivi la formation dédiée, ou une entreprise RGE pour les maisons individuelles. Le prix n’est pas réglementé : les tarifs constatés pour une maison se situent le plus souvent entre 700 et 1 500 euros selon la surface et la complexité.
Le cas d’une pompe à chaleur posée récemment
C’est là que les choses deviennent intéressantes, et mal comprises. Trois effets se combinent.
Premier effet : la PAC change l’étiquette, et peut faire sortir le bien de l’obligation. Une maison au fioul classée F qui passe en D après remplacement du générateur n’a plus d’audit à produire avant 2034. Encore faut-il que le DPE soit refait après travaux, ce qui n’est pas automatique. Un DPE de 2022 mentionnant une chaudière déposée depuis reste juridiquement valide mais commercialement absurde : il décrit un logement qui n’existe plus.
Deuxième effet : quand l’audit reste obligatoire, ses scénarios doivent tenir compte de l’équipement en place. Un auditeur sérieux ne préconise pas de remplacer une machine de deux ans. Il concentre ses scénarios sur l’enveloppe, la ventilation et les émetteurs. Cela produit un rapport très différent de celui d’une maison chauffée au fioul, avec des postes plus lourds et un temps de retour plus long, puisque le geste le plus rentable a déjà été fait.
Troisième effet, le plus sous-estimé : la performance de la PAC dépend de la température de départ, donc des émetteurs. Un audit qui affiche un scénario passant par une isolation des murs peut aussi rendre possible un abaissement du régime de chauffe, et donc améliorer le COP réel de la machine déjà installée. C’est le raisonnement que nous avons détaillé pour les radiateurs en fonte et le test des 55 °C. Le rapport devrait le mentionner. Beaucoup ne le font pas, parce que le logiciel réglementaire ne le calcule pas.
Trois vérifications avant de payer
Vérifiez la qualification de l’intervenant. Un diagnostiqueur peut faire un DPE sans avoir la formation audit : demandez l’attestation, pas la carte de visite. Vérifiez que le rapport intègre l’équipement réellement installé, avec sa marque, son modèle et sa puissance, et non un générateur générique. Vérifiez enfin la cohérence entre le DPE joint et l’audit : deux documents produits à six mois d’écart sur des hypothèses différentes fragilisent le dossier de vente.
Un point de méthode utile côté acheteur. Un audit qui chiffre 45 000 euros de travaux pour atteindre la classe B n’est pas un devis. Les montants sont issus de bases de coûts moyens, ils intègrent rarement les particularités du chantier, et les aides citées sont celles en vigueur à la date de rédaction. Le vrai chiffre sort de trois devis d’entreprises, avec les vérifications décrites dans notre article sur les trois contrôles avant de signer avec un artisan RGE. Sur les montants d’aide effectivement mobilisables cette année, voir ce qu’on touche en 2026 pour une PAC ou une clim réversible.
Questions fréquentes
Un audit énergétique de 2023 est-il encore valable pour vendre en 2026 ?
Oui s’il a moins de cinq ans et si le logement n’a pas été modifié depuis. Des travaux significatifs, en particulier un changement de générateur ou une isolation, le rendent caduc en pratique : les scénarios chiffrés ne correspondent plus à l’état du bien, et un acquéreur averti le relèvera.
Peut-on vendre sans audit si l’acheteur est d’accord ?
Non. L’obligation pèse sur le vendeur et le document fait partie du dossier de diagnostic technique. Son absence expose à une action en diminution du prix ou en annulation de la vente, et le notaire refuse en général de signer sans lui. L’accord de l’acquéreur ne purge pas l’obligation.
L’audit oblige-t-il à faire les travaux ?
Non, c’est un document d’information. Aucun des scénarios n’est contraignant, ni pour le vendeur ni pour l’acquéreur. La contrainte, quand elle existe, vient d’ailleurs : de l’interdiction progressive de louer les logements les plus mal classés, qui suit un calendrier distinct de celui de l’audit.
Pour une vente prévue à l’automne, l’ordre est simple : DPE d’abord, à jour de l’équipement réellement en place, puis audit si l’étiquette obtenue le déclenche. Compter deux à trois semaines de délai entre la commande et le rapport, à ajouter au calendrier du compromis.
